Якобы все просто: пришел, увидел, заплатил. Но оказывается, только одного rnхолодного денежного расчета недостаточно для полного счастья как покупателя, так rnи продавца. Согласно действующему законодательству, любую договоренность нужно rnотразить на бумаге, составив договор купли - продажи будь то движимого или rnнедвижимого имущества. После чего констатацию факта смены собственника заверить rnнотариально с государственной регистрацией договора. А это уже не только право rnна счастье, но и обязательство его обеспечить. rn Автомобиль: куплен,нонепродан По непроверенным данным, каждого третьего покупателя автомобиля можно уличить rnв несоблюдении буквы Закона. Не то, чтобы они злостно нарушают предписание, но и rnне совсем ему следуют. С целью сэкономить большинство сделок оформляются не по rnдоговору купли-продажи, а по доверенности. Паспорт транспортного средства с rnотметкой ГАИ о снятии с учета для продажи, отчуждение, доверенность, если rnпродавец не является собственником, для оформления номерного агрегата получить в rnГАИ свидетельство на высвободившийся номерной агрегат. Такой нехитрый подбор rnдокументов для продавца автомобиля. И мало какой покупатель поинтересуется, а rnимеет ли еще кто, кроме продавца (например, его первая супруга), право rnпретендовать на владение стальным конем?rn Реальность жестока и к покупателям, и к продавцам автомобилей - бьет по rnкарману \\\\\\\"лишними\\\\\\\" платежами, разными комиссионными и налогами. \\\\\\\"Приобретая rnмашину таким способом, - заостряет внимание покупателя автомобиля Ирина Шевчук, rn- человек не становится ее собственником, он - просто лицо, которое пользуется rnтранспортным средством и имеет право им распоряжаться, если доверенностью rnпредоставлено такое право\\\\\\\". Даже не взирая на то, что машина снята продавцом с rnучета, владельцем авто все равно числится продавец. И тогда, когда ваше бывшее rnавто послужит средством передвижения, скажем, удачно скрывшимся грабителям rnбанка, то, в первую очередь, вам придется доказать, что давно сменили стального rnконя на двугорбого верблюда. Как замечает Ирина Шевчук, подобный вариант сделки rnдля обеих сторон чреват серьезными нежелательными последствиями, и рекомендует, rnвсе же покупать - продавать автомобиль с оформлением договора купли-продажи. Продать недвижимость, купитьrnБудущему владельцу квартиры, дома с участком или машины придется приложить rnмаксимум усилий, чтобы найти наиболее безопасный вариант заключения сделки. Как rnбы эгоистично это не выглядело, но необходимо убедиться, что предмет покупки rnдостанется только тебе и никому больше. Посему придется протестировать его на rnюридическую чистоту. Иногда и сам продавец может не знать, что продать имущество rnневозможно. Лучше не связываться с покупкой квартиры, если в ней прописаны малолетние rnдети (и при этом аргумент, что правом собственности на нее ребенок не обладает, rnможет не оказаться решающим).rnБолее того, возможен вариант, когда в квартире человек не прописан, но rnсохраняет право проживания. \\\\\\\"Часто квартира (или дом) находится в общей частичной собственности, скажем, rnу супругов, - рассказывает юрист юридической фирмы \\\\\\\"Астерс\\\\\\\" Ирина Шевчук. - Если rnодин из совладельцев (или оба) принимает решение продать квартиру одному rnпокупателю, то договор будет заключаться между двумя продавцами и покупателем; rnно, не зависимо от количества сторон, такой договор будет регулироваться теми же rnнормами законодательства, которые применяются к двусторонним договорам. Как rnизвестно, в случае общей частичной собственности каждый из совладельцев имеет rnпреимущественное право покупки доли или части, принадлежащей другому rnсовладельцу. То есть, приняв решение продать свою часть недвижимости по rnопределённой цене, её владелец обязан предложить её выкуп в первую очередь rnсовладельцу. И только если последний отказался, она может продаваться другим rnпокупателям на тех же условиях. Если это условие не соблюдено, существует rnбольшой риск признания заключённого договора купли-продажи не действительным со rnвсеми вытекающими последствиями\\\\\\\".rnНа сто процентов проверить юридическую чистоту квартиры (дома, земельного rnучастка) невозможно - доказано практикой и временем. Покупателю легче будет rnпроверить юридическую чистоту квартиры с участием нотариуса, это избавит от rnсомнений и на счет чистоты предоставленных продавцом документов, поскольку rnнотариус несет полную имущественную ответственность всеми своими средствами и rnимуществом за каждый удостоверенный договор. Хотя риски покупателя и продавца rnнеравнозначны, заинтересованность в том, чтобы привлечь к делу нотариуса, у rnкаждого одинакова. Например, продавцу подскажет, как лучше оформить сделку - через договор rnкупли-продажи или дарения, или если есть желание оставить квартиру за собой, то rnвозможен договор пожизненного содержания с иждивением. В конце концов, нотариус rnобязан знать истинные намерения обеих сторон (в своих же интересах). В конце rnконцов, нотариус и сам оставляет свою подпись под договором, согласно которому rn\\\\\\\"продавец передаёт или обязуется передать такое недвижимое (или движимое) rnимущество в собственность покупателя, а покупатель принимает или обязуется rnпринять это недвижимое (или движимое) имущество и заплатить за него определённую rnденежную сумму\\\\\\\"; также заносит параметры сделки в свой реестр.rn Составить договор \\\\\\\"В каждом конкретном случае грамотный юрист или нотариус должен посоветовать rnсторонам внести в договор те пункты, которые максимально точно и детально rnотобразят действительные намерения сторон, что также будет являться гарантией от rnвозможных недобросовестных действий в последующем, - рекомендует Ирина Шевчук и rnне советует пользоваться шаблонными формами договора, которые содержат только rnобщие положения, абсолютно не учитывая специфику твоего конкретного случая. - rnЧем детальнее будут прописаны все согласованные сторонами условия, тем меньше rnнежелательных последствий может возникнуть\\\\\\\".rn При этом не существует идеальной формы договора купли-продажи. \\\\\\\"Во-первых, rnзаконодательство устанавливает, что стороны являются свободными при заключении rnдоговоров, - утверждает Ирина Шевчук. - Это означает, что кроме обязательных, rnопределённых законодательством условий, в договор включают любые условия, rnкоторые определяются и согласовываются сторонами. Такая свобода действий rnявляется объяснимой и приемлемой для сторон, если мы задумаемся над тем rnмногообразием нюансов и частных случаев, которые могут возникнуть в регулируемых rnправоотношениях\\\\\\\". Трудно не согласиться, задумавшись, например, о том, когда отдать всю rnоговоренную сумму за квартиру: до подписания договора у нотариуса, после или во rnвремя? Передача денег, пожалуй, еще более щепетильный вопрос, чем пункты в rnдоговоре. Как утверждают юристы, договориться можно о любом варианте, а чтобы rnлишний раз не переживать - указать его отдельным пунктом договора. Только в этом rnслучае можешь быть уверенным, что получишь всю сумму в купюрах, номиналом не rnбольше двадцатки. Как покупателю, так и продавцу не мешает перестраховаться, rnнапример, с помощью банка. Скажем, в оговоренный день сделки покупатель на счет rnпродавца со своего счета переводит определенную сумму (а если впоследствии rnвозникнут претензии со стороны продавца, то выписка из банка будет весьма rnсерьезным доказательством в пользу покупателя).rnЭта же сумма должна быть обозначена и в договоре. Хотя, не корысти ради, а rnтолько исключительно для экономии часто в договоре указывается не рыночная rnстоимость, а цена квартиры согласно справки БТИ, где цены сложены согласно rnпрейскурантам еще прошлого века. Конечно, это помогает сэкономить на оплате rnнотариальных услуг (хотя у частных нотариусов чаще существует почасовая оплата rnили \\\\\\\"ставка\\\\\\\" по определенным видам сделок), уплате налогов. Но в случае, если rnвдруг договор будет расторгнут, покупатель наверняка потеряет разницу между rnоплаченной и указанной в договоре суммой. К какому нотариусу лучше обратиться - государственному или частному - зависит rnот того, как договориться с партнером по сделке. Первый за работу свою возьмет rnдешевле, но и в очередь запишет через пару-тройку месяцев, второй, естественно, rnобойдется немногим дороже, но сделка состоится в удобное для тебя время.rn\\\\\\\"На практике, оплата расходов, связанных с заключением и нотариальным rnоформлением предварительного договора, а также договора купли-продажи происходит rnпо согласованию сторон. Общие расходы будут составлять 1%p госпошлины, 1%p в rnпенсионный фонд и налог с дохода, полученного от сделки продавцом, - говорит rnИрина Шевчук. - Не зависимо от того, разделят ли стороны расходы по согласованию rnмежду собой или их оплатит одна из сторон, удержание в пенсионный фонд и, rnконечно, налог с дохода будут записаны на продавца\\\\\\\". Украинцы очень любят наличные деньги, а потому в 99 случаях из 100 приходят rnна сделки купли - продажи с чемоданами и с огромным доверием (ну как-то право rnнеловко при людях такие деньги считать). Чтобы не стать жертвой обмана и не rnтрястись в ожидании пули-дуры из-за угла, лучше заранее открыть счет в банке, rnназначить там встречу с покупателем - и пусть он сам положит на ваш счет деньги. rnПри этом вы буквально не брали в руки чужих денег. Это, кстати, будет и rnнеоспоримым доказательством в случае судебных разбирательств, если вдруг rnчто. Нелишнийчетвертый Кроме нотариуса засвидетельствовать твою сделку могут еще и посредники. rnКонечно, они возьмут вознаграждение за свое участие, но с них ты можешь rnпотребовать и выполнения некоторых работ, например, проверить труднодоступные rnдля тебя факты по объекту покупки (скажем, не числится ли машина в угоне, rnнасколько \\\\\\\"чиста\\\\\\\" квартира) или подыскать хорошего покупателя. Если в случае с rnпродажей авто посредник - не обыкновенный перекупщик или в случае с квартирой - rnне брокер-одиночка, а специалисты серьезных фирм, то он будет весьма полезен и rnпри заключении договора купли - продажи. Такой \\\\\\\"свидетель\\\\\\\" оценит объект, rnпоможет с подготовкой и проверкой документов, а также обязательно зафиксирует rnфакт совершения сделки, факт перехода собственности от продавца к покупателю. И rnесли впоследствии продавец надумает обратиться в суд, чтобы вернуть проданное, у rnнего уже ничего не получится.rn Личный опыт В мае Лидия Кривзун неимоверно радовалась: наконец-то нашелся покупатель, rnсогласившийся на выставленную за квартиру цену. Чтобы поскорее все состоялось и rnдабы поменьше рисковать, задатка до сделки не было. К сделке было все готово, но rnв обозначенный день к нотариусу вместе с покупателем Лидия не пошла. За день до rnусловленного дня встречи рухнул доллар. В телефонных переговорах накануне не rnудалось убедить покупателя провести расчет в долларах - покупатель готов был rnпредоставить всю сумму в гривнах, естественно, по действующему \\\\\\\"на сегодня\\\\\\\" rnкурсу.rn На сумме в долларовом эквиваленте в пару сотен тысяч это была значительная rnпотеря, потому Лидия решила подождать другого покупателя. Как рассказывает rnнотариус Ирина Козьякова, такой случай - уже закономерность. Продавец с rnпокупателем просто оговаривают цену устно, и, как правило, в долларах. Но rnрасчеты, согласно Закону, должны происходить в гривнах, и нотариус в договоре rnпропишет цену сделки в национальной валюте (тогда как продавец и покупатель rnмогут рассчитываться в той валюте, о которой договорились). А эквивалент в rnиностранной валюте в договоре можно указать дополнительно. Однако при этом каждый - и покупатель, и продавец - в уме держит \\\\\\\"свой\\\\\\\" курс, rnориентируясь на коммерческий курс купли и продажи валюты в обменниках. Тогда как rnнотариус будет ориентироваться исключительно на курс, установленный НБУ. Чтобы rnне попасть впросак, Ирина Козьякова рекомендует указывать в договоре не только rnсумму сделки в гривнах, но и ее эквивалент в другой валюте, указав курс rnсоотношения валют еще в предварительном договоре. |
