Есть два способа реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка. rnПервый вариант - когда финучреждение и заемщик решили расстаться вроде бы rn"полюбовно". В таком случае должник получает "добро" банка на поиск нового rnпокупателя жилья, на приобретение которого был выдан кредит. Впрочем, поиском rnможет заняться и само финучреждение.

"Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залоге нашего rnбанка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте, затем, если rnцена согласована, с ним заключается договор купли-продажи. После этого имущество rnвыводится из залога и передается новому покупателю.

Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита. Непокрытый остаток ссуды rnпогашается, согласно закону "Об ипотеке", за счет другого имущества rnнеплатежеспособного заемщика", - описывает механизм продажи заложенной rnнедвижимости начальник отдела сопровождения залоговых операций БМ Банка Дмитрий rnОсыпа.

Второй вариант - когда испытывающий финансовые трудности заемщик не желает rnрасставаться с жильем. В таком случае банк вынужден обратиться в судебные rnинстанции - ведь, согласно закону "Об ипотеке", в Украине обращение взыскания на rnпредмет ипотеки осуществляется только на основании решения суда, исполнительного rnпредписания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований rnипотекодержателя (то есть банка-кредитора).

Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков. Последние rnстараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажи квартиры/дома на rnаукционе они понесут существенные издержки. Это - комиссионные, взимаемые rnГосударственной исполнительной службой (ГИС) (она проводит реализацию rnконфиската), плата организатору торгов (бирже) и вознаграждение эксперту, rnкоторый оценивает предмет ипотеки. "У ГИС комиссия - фиксированная, это 10%p цены rnпродаваемого жилья, - рассказывает начальник отдела по работе с залоговым rnимуществом Партнер Банка Александр Ляховский. - Плата организатору торгов обычно rnне превышает 5%p. Стоимость работы эксперта по оценке - 500-1000 грн., если речь rnидет о продаже жилой недвижимости (квартиры)". Т. е. общие затраты банка при rnреализации недвижимости "с молотка" составят приблизительно 15%p - это та сумма, rnкоторая будет отнесена на валовые затраты финучреждения.

Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся "мирно", то они обычно rnсогласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартиры или дома. Если же rnрешение вопроса передается суду, то последний и будет определять стоимость rnнедвижимости - на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом, rnимеющим соответствующую лицензию Фонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем rnустанавливается начальная цена реализуемого на аукционе залога.

По законодательству она не может быть ниже 90%p его общей стоимости. Но, если rnаукцион признан несостоявшимся (то есть, если на нем присутствовало меньше двух rnчеловек, необходимых по закону, или по иным причинам), то проводится повторный rnконкурс (не менее чем через месяц). И на нем уже начальная цена может быть rnсущественно ниже - не меньше 65%p стоимости недвижимости. Таким образом, rnрасширяется круг потенциальных покупателей.

И в том, и в другом случае покупатель заложенного жилья может существенно rnвыиграть в цене, ведь банк, дабы избежать нагромождения неликвидных активов, rnидет на существенные уступки. Однако приобретение недвижимости на аукционе может rnбыть более выгодно из-за сложностей с нахождением информации о его проведении. rnПо законодательству, организатор торгов, выбранный ГИС для реализации rnконфиската, обязан сообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала. rnОпубликовать соответствующее объявление организатор торгов может в разных rnсредствах массовой информации, не обязательно популярных (главное, чтобы по rnместонахождению продаваемого залога).

Понятно, что организатор торгов экономит и размещает анонс о предстоящем rnаукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые "с молотка" квартиры, rnесли специально не заниматься их поиском, затруднительно. Это сужает круг rnпретендентов и, соответственно, снижает давление на цену на аукционе.

Скидка при покупке недвижимости "с молотка" может быть очень привлекательна. rnНапример, на сайте "Украинской Интернет Биржи" было сообщение о продаже Партнер rnБанком четырехкомнатной квартиры в Киеве, на ул. Тростянецкой (Дарницкий район) rnза $110 тыс. По словам А. Ляховского, текущая рыночная стоимость такой квартиры rnприблизительно на 30%p выше. "Сейчас мы продаем двухкомнатную квартиру в rnцентральной части города на ул. Леси Украинки за $200 тыс., - рассказывает агент rnпо недвижимости компании "Благовест" Виктор Глушин. - А один коммерческий банк, rnсотрудничающий с нами, готов продать на аукционе трехкомнатную за 150 тыс. грн. rnи, возможно, еще 5 тыс. уступит, чтобы побыстрее от нее избавиться".

Чтобы принять участие в конкурсе, нужно сделать следующие шаги. Во-первых, rnподать заявку организатору торгов и сделать гарантийный взнос - это 5-10%p rnоцененной стоимости жилья, который будет учитываться при покупке. Затем, если rnудастся победить в конкурсе, нужно подписать протокол ведения аукциона (торгов) rn- в нем указывается сумма и номера счетов, на которые победителю следует внести rnденьги за приобретенное имущество. После этого, не позже десяти дней со дня rnутверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, выходных и rnпраздничных дней, победитель рассчитывается за приобретенное на публичных торгах rnимущество. В то же время государственный исполнитель составляет акт о rnпроведенном аукционе. Имея копии этих двух документов на руках - протокол и акт rn- победитель аукциона уже может считаться собственником недвижимости. Остается rnтолько зарегистрировать права собственности в Бюро технической инвентаризации rn(БТИ).

Однако не стоит забывать, что приобретение жилья на аукционе - это "палка о rnдвух концах". С одной стороны, как уже было сказано выше, покупатель может rnрассчитывать на хорошую скидку. С другой - покупка такого жилья сопряжена с rnбольшими юридическими рисками. В законе "Об ипотеке" сказано, что rn"ипотекодержатель, ипотекодатель, должник или любой другой участник публичных rnторгов вправе в течение трех месяцев со дня проведения торгов обжаловать их rnрезультаты в суде по местонахождению недвижимого имущества".

Проще говоря, уже после приобретения выставленной на продажу квартиры у rnпокупателя могут возникнуть серьезные проблемы. "Именно это в первую очередь rnотталкивает интересующихся покупкой недвижимости "с молотка", - рассказывает В. rnГлушин. - Например, вы купили квартиру на аукционе, успели уже сделать там rnремонт, обустроились, а тут один из участников аукциона подает аппеляцию, rnкоторую удовлетворяет суд…".

Интерес к покупке конфискованного жилья в последнее время существенно угас rnтакже из-за стабильно снижающихся цен на недвижимость. Дело в том, что rnподготовка к аукциону обычно занимает довольно много времени - это месяцы, rnвплоть до полугода (притом, что стоимость продаваемого залога уже определена и rnменяться не может). Раньше, когда недвижимость стремительно дорожала, этот факт rn"играл на руку" желающим купить жилье на конкурсе (особенно спекулянтам): за rnнесколько месяцев рыночная цена квартиры вырастала, но продавалась она по rnфиксированной цене.

Сейчас этот механизм уже неактуален.